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国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
直击广西梧州春运返乡路：“摩托大军”渐渐淡出春运史****** 中新网南宁1月19日电 题：直击广西梧州春运返乡路：“摩托大军”渐渐淡出春运史 作者 蒋雪林 林洁琪 “原以为今年中国优化疫情防控政策后，返乡摩托车会多一些，现在看来，‘摩托车大军’将淡出春运史。”广西梧州市公安局交警支队高速公路管理三大队教导员邹丹在接受中新网记者采访时说。 邹丹已连续10多年参与“摩托大军”春运服务保障。她和李子郁、李金兰三人，十多年来，每年都会到广西梧州市东出口春运服务站，服务过往的返乡“摩托大军”。 2008年，时任梧州市交警支队副支队长的李子郁，负责协调组织在321国道省际卡口设立春运服务站。  把驾驶摩托车返乡当成乐趣的年轻骑手停靠梧州东春运服务站拍照留念。李子郁表示，在粤务工人员驾驶摩托车返乡开始于2000年左右，当时几千元人民币一辆的摩托车进入普通中国家庭，由于火车票不好买，农民工只好驾驶摩托车返乡。2008年“摩托大军”开始形成规模，当年过境梧州返乡过年的摩托车达7万辆。 “在321国道上因此形成了一种与摩托车返乡相关的特殊文化现象，有交警提供换证服务，有企业设点招聘员工，有文化部门在现场写春联送给骑手，更有在服务站发生的一幕幕感人的故事。”李子郁说。  邹丹在服务返乡摩托车手。“我在服务摩托大军的过程中，就遭遇到一件令我非常感动的事。”邹丹说。2014年1月21日，家住广西藤县大黎镇怀有身孕的覃月玲和丈夫乘坐摩托车返乡，途经梧州市东出口春运服务站时，被一辆面包车剐蹭倒地。因邹丹等人的及时救助而保住了胎儿的覃月玲，五年后，乘坐丈夫驾驶的汽车专程来到梧州东出口春运服务站看望邹丹。 与邹丹一样，中国石化广西石油梧州分公司员工李金兰也收获了很多感动。她在这里为返乡摩托车服务已有20年，服务过的“摩托大军”超5万人次。 邹丹和李金兰都曾把自己的孩子带到梧州东出口春运服务站做志愿者。“以前有很多小孩一起随‘摩托大军’返乡，这几年都见不到了。”李金兰说。  李金兰在接受中新网记者采访。家住广西桂平市社坡镇光明村的张树勇，就曾用摩托车搭乘孩子返乡。“今年两个孩子都乘坐亲戚的小汽车回家了。”张树勇说。他和妻子薛焕芳已连续8年共骑一辆摩托车从中山市小榄镇返乡。今年1月16日，他将摩托车停靠在梧州东出口春运服务站休息。 和张树勇一样，家住广西贵港市平南县官成镇苏茆村的李汝发，也是摩托大军的一员。“以前一临近春节，很多老乡就相约一起从广东中山市小榄镇开摩托车回家，现在他们都买小汽车了。”李汝发告诉记者，他的两个小孩快大学毕业了。“再奋斗两三年，我也买辆汽车。”李汝发说。 李子郁表示，目前还选择驾驶摩托车返乡的骑手中，类似张树勇的骑手越来越少，他们多是把驾驶摩托车返乡当成一种乐趣的年轻骑手。来自贵港的李建航就是这样的年轻人，他驾驶的是大排量的摩托车，目的是享受“风与自由”。 李建航在广东佛山市务工10年，他的父亲也曾是“摩托大军”中的一员，凭着多年在东莞市的打拼，终于在2021年买了汽车。李建航说：“我家虽然有汽车，但我不想开，骑摩托车自由，还能一路游玩。” 邹丹表示，开行对数不断增加的动车分流了“摩托大军”。南广及贵广高速铁路相继在2014年底开通。2015年春运广西和广东之间日均开行动车只有41对，2023年已超过200对。在铁路逐渐增加的运能中，“摩托大军”也逐年减少。春节期间过境梧州返乡过节的“摩托大军”最高峰时达25万辆，今年过境梧州返乡过春节的摩托车预计只有1万辆。 12年前，记者即在梧州东出口春运服务站目睹“摩托大军”返乡“盛况”。如今，服务“摩托大军”的李金兰和李子郁也已退休。“摩托大军”也将淡出大众视线。邹丹说：“梧州市交警部门这两年已不再将‘摩托大军’作为春运返乡的重点服务对象，交警的工作重点逐步往高铁站、高速公路收费站的周边路口转移。”(完)
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